Kinh doanh homestay cần những gì: điều kiện, giấy tờ và kênh bán

HostBooking · Cập nhật 06/11/2026 · 8 phút đọc

Kinh doanh homestay năm 2026 cần đủ bốn nhóm việc: giấy tờ (đăng ký hộ kinh doanh, giấy chứng nhận an ninh trật tự, PCCC), cơ sở đạt điều kiện tối thiểu của cơ sở lưu trú du lịch, nghĩa vụ hằng ngày (khai báo lưu trú, ghi sổ doanh thu, thuế khi vượt 1 tỷ đồng/năm), và kênh bán phòng cùng công cụ vận hành. Bài này là checklist theo thứ tự nên làm.

Homestay là gì theo luật?

Luật Du lịch 2017 gọi homestay là nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, một trong các loại cơ sở lưu trú du lịch ở Điều 48. Điều 49 đặt ba điều kiện kinh doanh: có đăng ký kinh doanh; đáp ứng yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm; và đạt điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất, dịch vụ.

Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 7800:2017 mô tả chi tiết homestay: nhà ở có khu vực bố trí trang thiết bị cho khách thuê, khách cùng sinh hoạt với gia đình chủ nhà; đệm có ga bọc, chăn gối có vỏ, khăn tắm, xà phòng, khu sinh hoạt chung, cùng tiêu chí về vệ sinh, an ninh và PCCC. Các mục có dấu sao trong tiêu chuẩn chỉ là khuyến khích. Đây là tiêu chuẩn để đánh giá, công nhận; điều kiện tối thiểu bắt buộc nằm ở Điều 27 Nghị định 168/2017/NĐ-CP (điện, nước sạch, khu ở cho khách, phòng tắm, nhà vệ sinh, chăn gối thay khi đổi khách, người quản lý được bồi dưỡng nghiệp vụ).

Checklist giấy tờ theo thứ tự

Từng bước có bài riêng: cách đăng ký hộ kinh doanh homestay, giấy phép kinh doanh homestay 2026 (an ninh trật tự, PCCC, nơi nộp sau sáp nhập), và khai báo lưu trú cho homestay.

An ninh trật tự và PCCC: hai thứ hay bị bỏ qua

• An ninh trật tự: kinh doanh dịch vụ lưu trú là ngành nghề có điều kiện theo Nghị định 96/2016/NĐ-CP (đã sửa nhiều lần, gần nhất năm 2026), không phân biệt số phòng. Homestay vài phòng vẫn cần giấy này trước khi đón khách.
• PCCC: theo Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP, cơ sở lưu trú cao từ 2 tầng hoặc có tổng diện tích sàn từ 50 m² trở lên thuộc diện quản lý về PCCC. Phần lớn homestay rơi vào diện này: cần nội quy, biển báo, bình chữa cháy, đèn sự cố, lối thoát nạn và hồ sơ theo dõi.

Thuế và sổ sách

Từ 2026 không còn thuế khoán. Homestay có doanh thu cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và TNCN, nhưng vẫn nên ghi sổ doanh thu đầy đủ. Vượt 1 tỷ thì tự khai theo quý, với tỉ lệ cho dịch vụ lưu trú là GTGT 5% và TNCN 2%. Chi tiết ở thuế hộ kinh doanh homestay 2026, và ví dụ số tiền cụ thể theo từng mức doanh thu ở kinh doanh homestay đóng thuế bao nhiêu.

Vốn và chi phí

Ngoài tiền sửa nhà và nội thất, hãy tính chi phí hằng tháng (điện nước, giặt là, nhân sự, hoa hồng OTA, phần mềm) và thời gian hoà vốn trước khi bắt đầu. Bài chi phí mở homestay có bảng chi phí mẫu và cách tính điểm hoà vốn.

Kênh bán phòng

• OTA (Booking.com, Agoda, Airbnb, Traveloka…): có khách nhanh, nhưng mất hoa hồng mỗi đơn. Tính giá niêm yết đủ bù hoa hồng bằng công cụ tính giá OTA.
• Google Maps: khách tìm “homestay gần đây” thấy bạn trên bản đồ. Xem đưa homestay lên Google Maps.
• Website đặt phòng riêng: khách quen và khách từ Facebook, Zalo đặt thẳng, không mất hoa hồng. Xem cách tạo website đặt phòng homestay.

Bán trên nhiều kênh thì phải đồng bộ lịch để không trùng phòng: một đêm đã bán trên Booking phải tự đóng trên Airbnb và website. Xem đồng bộ lịch OTA.

Phần mềm vận hành

Vài phòng thì sổ tay và Excel còn chạy được; từ khi bán trên hai kênh trở lên, một phần mềm quản lý homestay giúp gom đơn từ mọi kênh vào một lịch. Trên HostBooking có sẵn: lịch phòng và đồng bộ OTA, website đặt phòng riêng, quét CCCD để xuất danh sách khai báo lưu trú, và sổ sách thuế S1a/S2a cho hộ kinh doanh. Có gói Miễn phí để dùng thử.

Kinh doanh homestay trên đất nông nghiệp được không?

Đây là câu hỏi rất hay gặp khi làm homestay, farmstay ở vùng ven. Theo Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), đất phải dùng đúng mục đích ghi trên giấy chứng nhận. Đất nông nghiệp (trồng lúa, cây hằng năm, cây lâu năm…) không phải đất ở hay đất thương mại, dịch vụ, nên không được xây nhà để kinh doanh lưu trú nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 (Điều 218) và Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Điều 99) có cho sử dụng đất kết hợp đa mục đích, trong đó đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, du lịch. Theo các bài phân tích, phần diện tích kết hợp không được vượt 50% diện tích dùng cho mục đích chính, phải có phương án được cơ quan đất đai chấp thuận, không làm thay đổi loại đất, và công trình thường chỉ là công trình tạm, dễ tháo dỡ. Xây nhà kiên cố để cho thuê phòng trên đất nông nghiệp có thể bị xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng.

Phần đất nông nghiệp chỉ để tham khảo: điều kiện cụ thể phụ thuộc quy hoạch và quy định của từng tỉnh. Trước khi đầu tư, hãy hỏi phòng hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp xã và đọc kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tin trong bài cập nhật đến 11/2026, không thay cho tư vấn pháp lý.