Mở homestay cần bao nhiêu vốn và bao lâu thì hoà vốn
HostBooking · · 8 phút đọc
Vốn mở homestay gồm tiền cọc thuê nhà, cải tạo, nội thất, đồ vải, PCCC và một quỹ dự phòng vài tháng. Muốn biết có lời không, hãy tách chi phí cố định hằng tháng khỏi chi phí theo từng đêm, rồi tính số đêm cần bán để hoà vốn. Ví dụ dưới đây là homestay 5 phòng thuê nhà.
Giả định của ví dụ
Mọi con số dưới đây là giả định để minh hoạ cách tính, không phải giá thị trường đã khảo sát. Giá thuê, giá thi công và lương khác nhau rất nhiều giữa các phường, các thành phố. Hãy thay bằng báo giá thật của bạn.
- Homestay 5 phòng ở Đà Lạt, thuê nguyên căn nhà 3 tầng, không mua đất.
- Giá phòng trung bình (ADR) 700.000đ/đêm.
- Một nửa số đêm đến từ OTA với hoa hồng 15%, nửa còn lại khách đặt trực tiếp.
- Một tháng có 30 đêm, tức 150 đêm phòng có thể bán.
Vốn ban đầu
| Khoản mục | Giả định | Số tiền (triệu đồng) |
|---|---|---|
| Cọc thuê nhà | 3 tháng × 25 triệu | 75 |
| Cải tạo: sơn, điện nước, phòng tắm | Nhà cũ cần sửa vừa phải | 150 |
| Nội thất 5 phòng | Giường, nệm, tủ, rèm, đèn: 40 triệu/phòng | 200 |
| Đồ vải và đồ dùng | 2–3 bộ ga gối, khăn mỗi giường: 6 triệu/phòng | 30 |
| PCCC | Bình chữa cháy, đèn sự cố, biển báo | 10 |
| Ảnh, biển hiệu, thủ tục | Chụp ảnh, in ấn, đi lại | 10 |
| Tổng chi ra | 475 | |
| Quỹ dự phòng | 3 tháng chi phí cố định | 155 |
| Tổng vốn nên chuẩn bị | 630 |
Quỹ dự phòng không phải là chi phí, nhưng nên có. Tháng đầu thường ít khách vì chưa có đánh giá, và mùa thấp điểm có thể kéo dài vài tháng. Ngoài tiền, hãy dành thời gian cho giấy tờ: đăng ký hộ kinh doanh, PCCC, giấy chứng nhận an ninh trật tự, rồi khai báo lưu trú cho từng khách.
Chi phí hằng tháng
Chia làm hai nhóm. Chi phí cố định phải trả dù có khách hay không. Chi phí theo đêm chỉ phát sinh khi có khách.
| Khoản mục | Loại | Giả định / tháng |
|---|---|---|
| Tiền thuê nhà | Cố định | 25 triệu |
| Điện, nước, gas | Cố định (gần đúng) | 8 triệu |
| Lương: 1 quản lý + 1 dọn phòng bán thời gian | Cố định | 16 triệu |
| Internet, truyền hình | Cố định | 1 triệu |
| Sửa chữa, bảo trì nhỏ | Cố định | 1,5 triệu |
| Phần mềm quản lý | Cố định | 0 (gói miễn phí) trở lên |
| Giặt là, đồ dùng một lần | Theo đêm | 60.000đ/đêm |
| Hoa hồng OTA | Theo đêm | 15% của đơn OTA, bình quân 52.500đ/đêm |
Tổng chi phí cố định trong ví dụ là 51,5 triệu đồng/tháng. Mỗi đêm bán được, sau khi trừ giặt là, đồ dùng và hoa hồng, còn lại 700.000 − 60.000 − 52.500 = 587.500đ để bù chi phí cố định.
Điểm hoà vốn
- Số đêm hoà vốn = chi phí cố định ÷ phần còn lại mỗi đêm = 51.500.000 ÷ 587.500 ≈ 88 đêm/tháng.
- Công suất hoà vốn = 88 ÷ 150 ≈ 59%.
- Ở công suất 70% (105 đêm): 105 × 587.500 − 51.500.000 ≈ 10,2 triệu đồng lãi/tháng, trước thuế.
- Thời gian thu hồi 475 triệu đã chi ra: 475 ÷ 10,2 ≈ 47 tháng, gần 4 năm.
Con số 4 năm là lời nhắc: với nhà thuê, hợp đồng thuê nên dài hơn thời gian thu hồi vốn, có điều khoản rõ về tăng giá thuê và về phần cải tạo khi trả nhà. Nhập số thật của bạn vào công cụ tính doanh thu homestay để xem nhanh nhiều kịch bản.
Điều gì thay đổi kết quả nhiều nhất?
| Kịch bản | ADR | Công suất | Lãi/tháng (ước) | Thu hồi 475 triệu |
|---|---|---|---|---|
| Như ví dụ | 700.000đ | 70% | 10,2 triệu | ~47 tháng |
| Tăng giá 100.000đ | 800.000đ | 70% | 19,9 triệu | ~24 tháng |
| Ít khách hơn | 700.000đ | 55% | −3,0 triệu | Lỗ |
| Toàn bộ khách trực tiếp | 700.000đ | 70% | 15,7 triệu | ~30 tháng |
Hai đòn bẩy lớn nhất là giá phòng và tỉ lệ khách đặt trực tiếp. Một trăm nghìn đồng mỗi đêm gần như đi thẳng vào lợi nhuận, vì chi phí cố định không đổi. Hoa hồng OTA lấy đi một phần đáng kể; xem giảm phụ thuộc Booking, Agoda để tăng khách trực tiếp, và ADR, RevPAR, công suất phòng để đo đúng.
Những khoản hay bị quên
- Thuế: doanh thu ví dụ ở công suất 70% là khoảng 882 triệu/năm, vượt ngưỡng 500 triệu, nên phải khai thuế GTGT và TNCN. Xem thuế hộ kinh doanh homestay 2026.
- Thay đồ vải, nệm, máy lạnh sau vài năm: nên trích một khoản mỗi tháng.
- Tiền hoàn cọc khi khách huỷ và phí chuyển khoản, nếu có.
- Thời gian của chính bạn: nếu bạn tự làm quản lý, vẫn nên tính một mức lương để biết homestay có thật sự lời.
- Tháng thấp điểm: tính lãi theo trung bình năm, không theo tháng đông khách nhất.
Theo dõi lãi lỗ thật sau khi mở
Bảng tính trước khi mở chỉ là dự đoán. Sau khi mở, hãy ghi doanh thu từng đơn và từng khoản chi để so với kế hoạch mỗi tháng. Trên HostBooking, đơn đặt phòng tự vào doanh thu, bạn ghi chi phí theo nhóm (khoản lặp lại như tiền thuê tự ghi mỗi tháng) và xem lãi lỗ từng tháng. HostBooking không thu phần trăm trên đơn; gói Miễn phí đủ cho homestay nhỏ, xem bảng giá.
Câu hỏi thường gặp
Mở homestay 5 phòng cần bao nhiêu vốn?
Tuỳ nơi và tình trạng nhà. Trong ví dụ của bài (thuê nhà ở Đà Lạt, giả định chi phí), tổng chi ra khoảng 475 triệu đồng, cộng quỹ dự phòng 3 tháng thành khoảng 630 triệu. Hãy lấy báo giá thật trước khi quyết định.
Công suất bao nhiêu thì homestay hoà vốn?
Công suất hoà vốn = chi phí cố định tháng ÷ (phần còn lại mỗi đêm sau chi phí theo đêm) ÷ số đêm phòng có thể bán. Ví dụ trong bài cần khoảng 59%.
Nên thuê nhà hay mua nhà để làm homestay?
Thuê cần ít vốn hơn nhưng rủi ro ở hợp đồng: bị tăng giá hoặc lấy lại nhà trước khi thu hồi vốn. Nếu thuê, hãy ký hợp đồng dài hơn thời gian thu hồi vốn dự kiến.
Hoa hồng OTA ảnh hưởng thế nào đến lợi nhuận?
Trong ví dụ, đổi toàn bộ khách OTA thành khách trực tiếp làm lãi tháng tăng từ khoảng 10,2 lên 15,7 triệu đồng, vì không còn 15% hoa hồng trên một nửa số đêm.