Cách định giá phòng homestay theo mùa, cuối tuần, lễ Tết và theo kênh bán
HostBooking · · 7 phút đọc
Định giá phòng homestay theo ba lớp: giá sàn tính từ chi phí, giá cơ bản theo mùa, rồi phụ thu cuối tuần và lễ Tết. Trên OTA, đặt giá niêm yết để sau hoa hồng vẫn nhận đủ số tiền muốn có; trên website riêng, giữ giá tốt hơn hoặc thêm quyền lợi để khách đặt thẳng.
Lớp 1: giá sàn từ chi phí
Giá sàn là mức thấp nhất bạn chấp nhận bán một đêm. Dưới mức này, mỗi đêm bán thêm vẫn không bù được chi phí. Cách tính đơn giản:
- Cộng chi phí cố định một tháng: tiền thuê, lương, điện nước, internet.
- Chia cho số đêm bạn tin là bán được ở mùa thấp (ví dụ 5 phòng × 30 đêm × 45%).
- Cộng chi phí theo đêm: giặt là, đồ dùng một lần, hoa hồng nếu bán qua OTA.
Ví dụ: chi phí cố định 51,5 triệu, mùa thấp bán 68 đêm, chi phí theo đêm 60.000đ, thì giá sàn ≈ 51.500.000 ÷ 68 + 60.000 ≈ 817.000đ. Nếu khu bạn chỉ bán được 600.000đ ở mùa thấp, bạn sẽ lỗ vào mùa đó và cần lãi đủ ở mùa cao để bù. Thử nhiều kịch bản với công cụ tính doanh thu homestay.
Lớp 2: giá cơ bản theo mùa
Mỗi điểm đến có mùa riêng: biển đông khách mùa hè, Đà Lạt và Sa Pa có mùa hoa, mùa lạnh, phố cổ đông vào lễ hội. Đừng đoán; mở lịch đơn của năm trước và đánh dấu tháng nào kín phòng sớm, tháng nào phải giảm giá. Chia năm thành ba mức là đủ cho homestay nhỏ:
| Mùa | Dấu hiệu | Giá cơ bản (ví dụ) |
|---|---|---|
| Thấp điểm | Công suất dưới 50%, khách đặt sát ngày | Giá sàn hoặc cao hơn chút |
| Bình thường | Kín cuối tuần, trống giữa tuần | Giá sàn + 15–25% |
| Cao điểm | Kín trước nhiều tuần, khách hỏi liên tục | Giá sàn + 40–80% |
Các mức phần trăm trên chỉ là điểm xuất phát. Tín hiệu đúng nhất là tốc độ kín phòng: nếu một ngày cao điểm đã kín 4 tuần trước, giá đó quá thấp; nếu còn trống 3 ngày trước, hãy giảm hoặc thêm ưu đãi.
Lớp 3: cuối tuần, lễ Tết
Cuối tuần
Ở điểm đến gần thành phố lớn, tối thứ Sáu và thứ Bảy thường bán được cao hơn hẳn giữa tuần. Đặt phụ thu cho hai đêm này, và cân nhắc giảm giá Chủ nhật đến thứ Năm thay vì giữ một giá cả tuần. Với khách công tác, điều ngược lại có thể đúng: giữa tuần đông, cuối tuần vắng.
Lễ Tết năm 2027
Lịch nghỉ quyết định nhu cầu. Theo thông báo của Bộ Nội vụ, công chức nghỉ Tết Nguyên đán 2027 bảy ngày, từ thứ Năm 4/2 đến thứ Tư 10/2/2027, và Quốc khánh 2027 bốn ngày liền, từ thứ Năm 2/9 đến Chủ nhật 5/9. Từ năm 2026, 24/11 (Ngày Văn hóa Việt Nam) cũng là ngày nghỉ hưởng nguyên lương theo Nghị quyết 28/2026/QH16. Đánh dấu các ngày này trên lịch giá ngay từ bây giờ.
- Đặt số đêm tối thiểu cho kỳ nghỉ dài (ví dụ 2 đêm) để không bị khách một đêm chặn giữa.
- Tăng cọc và siết chính sách huỷ cho ngày lễ: phòng bị huỷ sát ngày rất khó bán lại. Xem chính sách huỷ phòng homestay.
- Công bố giá lễ sớm để khách đặt sớm và bạn biết lượng khách trước.
- Đêm trước và sau kỳ nghỉ thường bán được mức giữa giá thường và giá lễ.
Giá theo giờ
Nếu bạn bán phòng theo giờ ban ngày, giá giờ đầu thường cao hơn các giờ tiếp theo, và nên có giá trọn gói vài giờ để khách dễ chọn. Hãy đảm bảo khung theo giờ không chặn mất đêm có thể bán được giá cao hơn. Cách sắp lịch và giá chi tiết có ở bài vận hành homestay theo giờ.
Giá OTA so với giá website riêng
OTA lấy hoa hồng trên số tiền khách trả. Nếu bạn để cùng một giá ở mọi nơi, đơn qua OTA mang về ít tiền hơn hẳn. Hãy bắt đầu từ số tiền bạn muốn nhận, rồi tính ngược ra giá niêm yết:
Giá niêm yết = số tiền muốn nhận ÷ (1 − khuyến mãi) ÷ (1 − hoa hồng × (1 + thuế trên hoa hồng)). Ví dụ muốn nhận 800.000đ, hoa hồng 15%, không khuyến mãi, không thuế trên hoa hồng: 800.000 ÷ 0,85 ≈ 941.176đ, làm tròn lên 942.000đ. Dùng công cụ tính giá OTA để tính nhanh với mức hoa hồng trong hợp đồng của bạn.
| Kênh | Giá khách thấy | Bạn nhận (ví dụ) |
|---|---|---|
| Website riêng, chuyển khoản | 850.000đ | 850.000đ |
| OTA hoa hồng 15% | 942.000đ | ≈ 800.000đ |
| OTA hoa hồng 15%, khuyến mãi 10% | 1.046.000đ (giảm 10% còn 941.400đ) | ≈ 800.000đ |
Trước khi đặt giá web thấp hơn OTA, hãy đọc hợp đồng với OTA: một số hợp đồng có điều khoản ngang giá (rate parity) với kênh bán công khai. Nếu bị ràng buộc, thay vì giảm con số, hãy cho khách đặt thẳng thêm quyền lợi: ăn sáng, nhận phòng sớm, mã giảm giá gửi riêng cho khách cũ. Thêm cách kéo khách về kênh riêng ở bài giảm phụ thuộc Booking, Agoda.
Xem lại giá mỗi tháng
Một lần mỗi tháng, so ba con số: công suất, giá trung bình mỗi đêm (ADR) và doanh thu mỗi phòng có thể bán (RevPAR). Giá tăng mà RevPAR giảm là đã tăng quá tay. Cách tính ở bài ADR, RevPAR và công suất phòng.
Đặt bảng giá trên HostBooking
Trên HostBooking, mỗi hạng phòng có giá theo đêm, theo giờ hoặc qua đêm; luật giá theo thứ trong tuần và theo dịp; nút tạo nhanh các ngày lễ Việt Nam tự tính theo âm lịch; gói giá như “Gồm ăn sáng” có giá sàn, giá trần và chọn bán trên web, tại quầy hay OTA; và mã giảm giá. Website đặt phòng tự hiện đúng giá từng ngày. Không thu phần trăm mỗi đơn. Xem tính năng.
Câu hỏi thường gặp
Giá phòng homestay cuối tuần nên cao hơn bao nhiêu?
Không có con số chung. Bắt đầu với một mức phụ thu, rồi xem tốc độ kín phòng: nếu tối thứ Bảy luôn kín sớm vài tuần, hãy tăng tiếp; nếu còn trống sát ngày, giảm lại.
Tết Nguyên đán 2027 nghỉ những ngày nào?
Theo thông báo của Bộ Nội vụ, công chức nghỉ 7 ngày từ thứ Năm 4/2 đến thứ Tư 10/2/2027. Khu vực tư nhân do doanh nghiệp quyết định trong khung luật, nên nhu cầu có thể bắt đầu sớm hoặc kéo dài hơn.
Giá trên Booking, Agoda có nên cao hơn giá website?
Thường là có, để sau hoa hồng bạn vẫn nhận đủ. Nhưng hãy đọc hợp đồng xem có điều khoản ngang giá không; nếu có, dùng quyền lợi thêm cho khách đặt thẳng thay vì giảm giá công khai.
Bao lâu nên xem lại giá một lần?
Bảng giá mùa và lễ nên đặt trước cả năm. Mỗi tháng xem lại công suất, ADR, RevPAR; với ngày cao điểm, xem hằng tuần trong một tháng trước ngày đó.